Plus-value immobilière à Tours en 2026 : calcul, exonérations et conseils pour optimiser
Vendre un appartement ou une maison à Tours plus cher que son prix d’achat génère une plus-value immobilière imposable à hauteur de 36,2 %, sauf exonération. Résidence principale, durée de détention, situation personnelle du vendeur : plusieurs leviers permettent de réduire cette fiscalité, parfois jusqu’à l’exonération totale. En tant qu’agence implantée dans le centre tourangeau depuis plusieurs années, nous accompagnons chaque semaine des propriétaires qui s’interrogent sur l’impôt réellement dû après la signature chez le notaire.
Voici le calcul exact, les abattements à connaître et nos conseils pour optimiser la vente de votre bien à Tours en 2026.
En bref : la plus-value immobilière à Tours est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total. La résidence principale est totalement exonérée. Un abattement progressif réduit l’imposition dès la 6e année de détention, pour une exonération totale à 22 ans sur l’impôt et 30 ans sur les prélèvements sociaux. Les travaux justifiés et un forfait de 15 % après 5 ans de détention diminuent la base taxable.
Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien et son prix d’acquisition d’origine. Autrement dit : le gain réalisé lorsque votre appartement du quartier des Prébendes ou votre maison à Saint-Avertin se revend plus cher que ce que vous l’aviez payé.
Son imposition est régie par l’article 150 U du Code général des impôts. Deux cas d’exonération s’appliquent d’emblée : la résidence principale (quelle que soit sa valeur) et la détention longue durée. Pour tous les autres biens, l’impôt s’applique mais plusieurs abattements progressifs viennent le réduire.
À Tours, où le prix médian au mètre carré se situe autour de 2 850 à 3 100 euros selon les quartiers en 2026, un bien détenu depuis dix ans et revendu avec 50 000 € de plus-value brute génère une facture fiscale rarement anodine. D’où l’intérêt de bien anticiper le calcul avant même de signer un mandat.
Comment calculer la plus-value immobilière à Tours ?
Le calcul se déroule en deux temps : d’abord la plus-value brute, puis la plus-value imposable après abattements. Le notaire s’en charge au moment de la signature mais rien n’empêche de faire ses propres simulations en amont pour éviter les mauvaises surprises.
La formule de calcul
Plus-value brute = Prix de vente (minoré des frais de cession) moins Prix d’acquisition (majoré des frais annexes et travaux déductibles).
Le prix de vente retenu est celui inscrit à l’acte, duquel on peut déduire les frais à votre charge : diagnostics obligatoires, main-levée d’hypothèque, commission d’agence si vous la supportez. Le prix d’acquisition est celui de votre acte d’achat initial, augmenté de certains frais détaillés plus bas.
Les frais déductibles et le forfait travaux
Pour majorer votre prix d’acquisition et donc réduire la plus-value imposable, deux options existent.
Les frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement, commission d’agence éventuelle) peuvent être retenus sur présentation de factures ou pour un forfait de 7,5 % du prix d’achat. Nous conseillons souvent le forfait pour les acquisitions anciennes : retrouver les justificatifs vingt ans après relève parfois du casse-tête.
Les travaux (reconstruction, agrandissement, amélioration) sont également déductibles. Deux cas de figure :
- Bien détenu moins de 5 ans : seules les factures d’entreprise sont acceptées (pas les travaux réalisés par vous-même).
- Bien détenu plus de 5 ans : soit les factures soit un forfait de 15 % du prix d’achat au choix. L’option la plus avantageuse l’emporte.
Les travaux d’entretien courant (peinture, remplacement d’un ballon d’eau chaude) ne sont pas déductibles. Seuls les travaux qui apportent une valeur ajoutée réelle (extension, isolation complète, création de pièces) sont admis par l’administration fiscale.
Un exemple chiffré sur un bien tourangeau
Vous avez acheté en 2010 un appartement 3 pièces dans le quartier Blanqui pour 165 000 €. Vous le revendez en 2026 pour 240 000 €. Vous avez réalisé 12 000 € de travaux documentés par factures.
Calcul du prix d’acquisition corrigé : 165 000 € + 12 375 € (7,5 % de frais d’acquisition forfaitaires) + 24 750 € (forfait travaux de 15 %, plus avantageux que les 12 000 € de factures réelles) = 202 125 €.
Prix de vente retenu : 240 000 € moins 1 200 € de frais de diagnostics = 238 800 €.
Plus-value brute : 238 800 moins 202 125 = 36 675 €. Après 16 ans de détention, les abattements s’appliqueront. Nous détaillons leur fonctionnement dans la section suivante.
Taux d’imposition et surtaxe pour grosses plus-values
La plus-value immobilière est soumise à deux prélèvements distincts qui s’additionnent.
L’impôt sur le revenu s’applique au taux forfaitaire de 19 % (article 200 B du CGI), peu importe votre tranche marginale d’imposition. C’est une bonne nouvelle pour les gros revenus. C’est en revanche moins favorable pour les ménages non imposables qui n’auraient rien dû payer au barème progressif.
Les prélèvements sociaux s’ajoutent à hauteur de 17,2 %. Le taux global atteint donc 36,2 % de la plus-value imposable, avant abattements.
Une taxe supplémentaire frappe les plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 €. Elle varie de 2 % à 6 % selon le montant, selon le barème fixé à l’article 1609 nonies G du CGI. Rare à Tours sur les transactions résidentielles classiques, elle concerne surtout les belles opérations sur maisons de maître du Vieux-Tours ou immeubles de rapport.
Les abattements pour durée de détention
C’est le levier le plus puissant pour réduire votre plus-value. Plus vous conservez votre bien à Tours, plus l’imposition fond, jusqu’à disparaître totalement au bout de trente ans.
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| De 0 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % (exonération totale) | 1,6 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonéré | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Reprenons notre appartement à Blanqui, 16 ans de détention : l’abattement est de 66 % sur l’IR (11 années à 6 %) et 18,15 % sur les prélèvements sociaux (11 années à 1,65 %). La base IR passe de 36 675 € à 12 470 € x 19 % = 2 369 €. La base PS passe à 30 018 € x 17,2 % = 5 163 €. Total : 7 532 € d’imposition, soit environ 20 % de la plus-value brute.
Patienter jusqu’à la 22e année supprime complètement l’impôt sur le revenu. La 30e année efface également les prélèvements sociaux. Si vous êtes proche de ces seuils, nous vous conseillons sans détour d’attendre quelques mois : l’économie se chiffre souvent en milliers d’euros sur un bien tourangeau standard.
Quelles exonérations de plus-value à Tours ?
La résidence principale, exonération totale
La vente de votre résidence principale est totalement exonérée d’impôt sur la plus-value, quelle que soit la durée de détention et le montant du gain. C’est l’exonération la plus large du dispositif, et de loin la plus utilisée par nos clients tourangeaux.
Attention au critère de résidence principale : vous devez occuper le logement comme tel au jour de la vente. Si vous avez déménagé il y a 18 mois pour un nouvel emploi et que votre bien à Tours est resté vide, l’administration peut vous refuser l’exonération. Un délai de tolérance d’environ 12 mois est généralement admis si vous avez mis le bien en vente dans la foulée du déménagement et que celui-ci est resté inoccupé.
La première cession hors résidence principale
Un dispositif méconnu existe pour les locataires qui souhaitent acheter leur premier logement. Si vous vendez un bien qui n’est pas votre résidence principale (une maison héritée en Touraine, un appartement locatif) et que vous réinvestissez le prix de vente dans l’achat de votre résidence principale dans les 24 mois, la plus-value peut être totalement exonérée. Condition : ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédant la vente.
Les autres cas d’exonération
D’autres situations ouvrent droit à exonération :
- Vendeur retraité ou invalide, sous conditions de ressources (revenu fiscal de référence n’excédant pas 11 885 € pour une part en 2026) et à condition de ne pas être assujetti à l’IFI.
- Vente à un organisme de logement social ou à un opérateur s’engageant à construire du logement social (fréquent sur certaines parcelles du nord de Tours).
- Prix de vente inférieur à 15 000 €, rarissime pour un bien à Tours mais courant sur certains terrains ou dépendances isolées.
- Exproprié qui réemploie l’indemnité pour un nouveau bien dans les 12 mois.
- Vendeur titulaire d’une carte d’invalidité ou résidant en EHPAD, sous conditions de ressources.
Spécificités du marché tourangeau en 2026
Le marché immobilier de Tours connaît en 2026 une phase de consolidation après la baisse de 2024-2025. Les prix médians s’établissent autour de 2 850 €/m² sur l’ensemble de la ville avec des variations marquées : jusqu’à 3 700 €/m² dans les Prébendes et le Vieux-Tours, autour de 2 400 €/m² à Rochepinard ou Sanitas.
Deux conséquences directes pour la plus-value. Les biens achetés entre 2015 et 2020, période de hausse continue des prix, génèrent encore des plus-values confortables à la revente. À l’inverse, les acquisitions post-2021 réalisées au pic du marché peuvent se solder par une moins-value non taxable (et malheureusement non déductible fiscalement, contrairement aux moins-values boursières). Notre analyse du marché immobilier tourangeau détaille ces dynamiques par quartier.
Côté durée de détention, la moyenne tourangelle avoisine 12 ans pour une résidence principale et 8 ans pour un investissement locatif. Beaucoup de nos clients sont donc concernés par les premières années d’abattement sans atteindre les seuils d’exonération totale.
Comment optimiser votre plus-value immobilière à Tours ?
Conservez toutes les factures de travaux
Nous ne le répéterons jamais assez : chaque facture d’entreprise conservée peut réduire votre plus-value imposable. Si vous avez isolé votre maison en 2018, refait la toiture en 2021 ou agrandi la cuisine en 2023, ces factures valent de l’or au moment de la revente. Les travaux avant la vente de votre bien peuvent aussi être inclus, à condition qu’ils soient réalisés par une entreprise et facturés.
Choisissez le bon moment pour vendre
Si votre bien est détenu depuis 21 ans et 8 mois, patienter 4 mois supplémentaires annule l’impôt sur le revenu sur la plus-value. L’économie peut atteindre plusieurs milliers d’euros. Nous intégrons systématiquement ce calendrier dans notre stratégie de commercialisation en calant la date de signature de l’acte authentique sur le franchissement du seuil fiscal.
Le cas particulier du LMNP et la réforme 2025
La loi de finances pour 2025 a bouleversé la fiscalité des biens loués en meublé non professionnel au régime réel. Depuis le 15 février 2025, les amortissements comptables déduits pendant la location viennent minorer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. Résultat : la plus-value imposable augmente mécaniquement sur les biens LMNP détenus depuis plusieurs années.
Trois exceptions subsistent : le régime micro-BIC (aucun amortissement n’y est jamais déduit), les résidences de services gérées (étudiantes, seniors, EHPAD) et la transmission par donation ou succession. Si vous êtes concerné à Tours par un bien en location meublée tourangelle, cette réforme change la donne : une analyse préalable avec votre expert-comptable s’impose.
La vente d’un bien loué ou en SCI
Vendre un bien actuellement loué suit les mêmes règles de calcul que la vente d’un bien libre mais la décote appliquée par l’acheteur (10 à 20 % selon la durée restante du bail) peut compenser une partie de l’imposition. Notre guide pour vendre un bien loué à Tours détaille les stratégies possibles selon la situation locative.
Pour les biens détenus en SCI à l’IR, les règles sont identiques à celles d’un particulier. En SCI à l’IS en revanche, le régime change radicalement (plus-values professionnelles, amortissements intégrés au calcul) et nécessite un accompagnement spécialisé par un expert-comptable.
Déclaration et paiement : le rôle du notaire
Bonne nouvelle : vous n’avez quasiment rien à faire. Le notaire chargé de l’acte authentique calcule la plus-value, remplit le formulaire 2048-IMM et prélève l’impôt sur le prix de vente avant de vous verser le solde. L’opération est transparente, à condition d’avoir fourni les justificatifs utiles en amont (factures de travaux, acte d’achat, diagnostics).
Vous devrez toutefois reporter le montant de la plus-value sur votre déclaration de revenus de l’année suivante (case 3VZ de la déclaration 2042). Ce montant n’est pas re-imposé mais entre dans le calcul de votre revenu fiscal de référence, ce qui peut avoir des incidences (bourses des enfants, exonération de taxe d’habitation sur résidence secondaire, aides sociales diverses).
En moyenne à Tours, le notaire remet le décompte définitif deux à trois semaines après la signature. Si vous constatez une erreur dans le calcul (travaux oubliés par exemple), une réclamation reste possible dans les deux ans. Les frais de notaire à Tours complètent utilement le dossier côté acquéreur.
FAQ sur la plus-value immobilière à Tours
Quelle est la grille de calcul de la plus-value immobilière ?
Plus-value brute = (Prix de vente moins les frais de cession) moins (Prix d’achat majoré de 7,5 % de frais forfaitaires et de 15 % de forfait travaux si détention supérieure à 5 ans). Sur cette base, on applique l’abattement pour durée de détention puis les taux de 19 % (IR) et 17,2 % (prélèvements sociaux).
Quel est l’abattement sur la plus-value immobilière en 2026 ?
L’abattement reste identique en 2026 : 0 % pendant les 5 premières années, puis 6 % par an entre la 6e et la 21e année pour l’IR (et 1,65 % pour les prélèvements sociaux), 4 % la 22e année pour l’IR (soit exonération totale), 9 % par an entre la 23e et la 30e année pour les prélèvements sociaux (exonération totale à 30 ans).
Quel délai pour ne pas payer de plus-value ?
22 ans de détention pour échapper à l’impôt sur le revenu (19 %), 30 ans pour échapper aux prélèvements sociaux (17,2 %). Après 30 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée. Pour une résidence principale, l’exonération est immédiate quelle que soit la durée.
Comment estimer le montant d’une plus-value immobilière ?
Faites estimer votre bien par un professionnel pour connaître sa valeur de marché actuelle puis soustrayez le prix d’acquisition corrigé des forfaits (7,5 % et 15 %) et des travaux justifiés. Appliquez l’abattement de durée de détention sur la différence. Notre service d’estimation à Tours intègre ce calcul dans l’analyse préalable à la vente.
Peut-on déduire les intérêts d’emprunt de la plus-value ?
Non. Les intérêts d’emprunt ne figurent pas dans la liste des frais déductibles du prix d’acquisition. Seuls les frais de notaire, droits d’enregistrement, commission d’agence éventuelle et travaux (reconstruction, agrandissement, amélioration) sont admis par l’administration fiscale.
La vente d’une résidence secondaire à Tours est-elle imposable ?
Oui dans la plupart des cas. La résidence secondaire ne bénéficie pas de l’exonération automatique accordée à la résidence principale. Elle est taxée à 36,2 % avec les abattements de durée de détention. Deux exceptions tout de même : si le prix de vente sert à acheter votre future résidence principale dans les 24 mois (sous conditions) ou si vous êtes propriétaire du bien depuis plus de 30 ans.
Comment déclarer une plus-value immobilière ?
Vous n’avez aucune déclaration spontanée à faire. Le notaire remplit le formulaire 2048-IMM et prélève l’impôt sur le prix de vente. Vous reportez seulement le montant de la plus-value imposable case 3VZ de votre déclaration 2042 l’année suivante, pour information (pas de double imposition).
Faut-il déclarer une moins-value immobilière ?
Non. Les moins-values immobilières ne sont ni déductibles ni imputables sur d’éventuelles plus-values futures (contrairement aux moins-values boursières). Elles n’ont donc aucun effet fiscal à l’exception des biens vendus dans le cadre d’une activité professionnelle (BIC, LMP).
La vente d’un garage ou d’une cave à Tours génère-t-elle une plus-value ?
Oui si elle est séparée de la résidence principale. Vendus en même temps que la résidence principale et comme dépendances immédiates et nécessaires, garage et cave bénéficient de la même exonération. Vendus séparément, ils relèvent du régime de la plus-value immobilière classique avec les mêmes taux et abattements.
Pour toute question sur la fiscalité de votre future vente ou pour une estimation précise de votre bien à Tours, notre équipe reste disponible pour échanger. Chaque situation mérite une analyse personnalisée surtout quand les enjeux fiscaux dépassent plusieurs milliers d’euros.