Vendre un bien loué à Tours : nos conseils pour réussir la vente

Estimation

Vendre un bien immobilier occupé par un locataire est parfaitement légal à Tours, à condition de choisir le bon mode opératoire et de respecter les délais de préavis. En tant qu’agence implantée dans le centre tourangeau, nous accompagnons chaque année des propriétaires bailleurs qui doivent trancher : donner congé pour vendre un logement vide ou céder le bien avec son locataire en place à un investisseur ? La réponse dépend de la nature du bail, du profil de l’acheteur potentiel et, souvent, du quartier où se situe le bien. Un T2 loué à Blanqui ne se vend pas comme une maison familiale libre à Saint-Symphorien.

Nous vous détaillons ci-dessous les deux options ouvertes au propriétaire, les délais légaux à respecter, la décote observée sur le marché tourangeau, la fiscalité de la plus-value et notre avis pratique selon votre situation.

En bref : un propriétaire peut vendre un bien loué à Tours de deux façons. Vendre occupé, avec transmission du bail à l’acheteur, se fait vite mais entraîne une décote de 5 à 15 % selon le loyer et le type de bail. Donner congé pour vendre impose un préavis de 6 mois (bail vide) ou 3 mois (bail meublé) et ouvre un droit de préemption au locataire pour un logement vide. Fiscalité de la plus-value identique dans les deux cas.

Peut-on vendre un logement loué à Tours ?

La réponse est oui, sans ambiguïté. Le propriétaire d’un bien loué peut le mettre en vente à tout moment, y compris en cours de bail, que le locataire soit dans les lieux depuis six mois ou depuis dix ans. Le contrat de location n’interdit pas la vente : il encadre uniquement les conditions dans lesquelles l’opération se déroule et les droits du locataire selon le scénario choisi.

Le cadre légal est fixé par la loi du 6 juillet 1989 pour les baux d’habitation classiques. Le principe : si vous vendez sans donner congé, le bail continue avec l’acquéreur qui reprend automatiquement votre place de bailleur. Si vous donnez congé pour vendre, vous devez respecter un préavis long et, pour un bail vide, offrir le bien en priorité au locataire. À Tours, ces règles s’appliquent strictement, la commune n’étant pas classée en zone tendue (ce qui aurait ajouté un encadrement des loyers, mais n’aurait pas modifié les règles de vente).

Vendre occupé ou donner congé : les deux options

Un propriétaire bailleur tourangeau a le choix entre deux stratégies bien distinctes. La première consiste à vendre le bien occupé, c’est-à-dire avec le locataire toujours en place et son bail transféré à l’acheteur. La seconde impose de donner congé au locataire pour vendre un logement libre. Chacune a ses avantages, ses délais et son propre profil d’acheteur.

Le tableau suivant résume ce qui les oppose et vous aidera à trancher selon votre situation personnelle. Notre connaissance du terrain nous permet d’observer que le choix se joue souvent en fonction du temps dont dispose le vendeur et du niveau de loyer en place.

Critère	Vente occupée	Congé pour vendre (bien libre)
Délai avant mise en vente	Immédiat	6 mois (bail vide) ou 3 mois (meublé) après notification du congé
Prix affiché	Décote de 5 à 15 %	Prix de marché
Profil acheteur	Investisseur locatif	Résidence principale ou investisseur
Loyers pendant la vente	Continuent à être perçus	Perçus jusqu’au départ, puis vacance
Droit du locataire	Pas de préemption sur la vente	Droit de préemption pour un bail vide
Formalités	Simple avenant au bail	Congé motivé, LRAR ou huissier, offre de vente

Autrement dit, vendre occupé fait gagner du temps et sécurise les revenus locatifs jusqu’à la signature, mais réduit le prix. Donner congé pour vendre libère le bien mais impose une année blanche en moyenne, entre la notification du congé et la signature de l’acte authentique.

Le congé pour vendre : délais, préemption et formalités

Si vous préférez vendre votre bien libre pour attirer une clientèle de résidence principale, le congé pour vendre est votre outil. Il ne peut être notifié qu’à l’échéance du bail, pas en cours de contrat. Nous vous conseillons de sortir votre bail et de repérer précisément la date d’échéance : trois ans après la signature pour un bail vide, un an pour un bail meublé.

Le préavis à respecter est de 6 mois avant la fin du bail pour une location vide et de 3 mois pour une location meublée. Le congé doit être adressé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice (ex-huissier) ou remis en main propre contre signature. Il doit contenir le motif (vente), le prix demandé et les conditions de la vente, faute de quoi il est nul.

Pour un bail vide, le locataire dispose d’un droit de préemption : votre lettre de congé vaut offre de vente en sa faveur pendant deux mois. Il peut acheter le bien au prix et aux conditions que vous fixez et vous ne pourrez pas le vendre moins cher à un tiers sans lui proposer à nouveau. Ce droit ne s’applique pas aux baux meublés.

Enfin, certains locataires bénéficient d’une protection renforcée : les personnes âgées de plus de 65 ans dont les revenus sont inférieurs à un plafond fixé par décret ne peuvent pas se voir donner congé sans une offre de relogement dans le même arrondissement ou une commune limitrophe. À Tours, cela peut concerner un couple de retraités logés depuis longtemps à Velpeau ou dans le Vieux-Tours : le contentieux est fréquent, mieux vaut vérifier en amont.

Vendre le bien occupé : mécanisme et transmission du bail

Vendre un bien occupé est de loin la solution la plus rapide. Vous mettez le logement en vente comme n’importe quel autre bien, en précisant simplement qu’il est loué. Le bail en cours est automatiquement transmis à l’acheteur le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire, généralement 3 mois après le compromis de vente, aux mêmes conditions : même loyer, même date de renouvellement, même durée restante.

Le dépôt de garantie versé par le locataire est également transmis à l’acquéreur, qui devra le restituer au départ du locataire (déduction faite d’éventuelles dégradations). Le garant, lui, reste engagé sauf clause contraire de l’acte de cautionnement. En revanche, les contrats d’assurance PNO et de garantie loyers impayés (GLI) souscrits par le vendeur prennent fin le jour de la vente : l’acheteur doit souscrire ses propres contrats.

Coté pratique, prévoyez d’informer votre locataire de la vente en cours par simple courrier. Vous n’avez aucune obligation légale de le faire, mais entretenir de bonnes relations facilite les visites, la remise des documents (dernières quittances, état des lieux d’entrée, DPE) et évite tout blocage à la signature. Le locataire n’a pas à quitter le logement et ne peut pas s’opposer à la vente, mais il conserve son bail intact face au nouveau propriétaire.

La décote sur un bien occupé : combien perdre à Tours ?

Vendre occupé coûte moins cher qu’attendre le départ du locataire. La décote observée sur le marché tourangeau se situe entre 5 et 15 % du prix de marché d’un bien libre équivalent. Cette fourchette n’est pas figée : elle dépend de trois paramètres que nous analysons systématiquement en estimation.

Le premier facteur est le niveau du loyer en place par rapport aux loyers de marché. Un T2 de 40 m² loué 480 € à Blanqui alors que le loyer de marché avoisine 550 € entraîne une décote plus forte (12 à 15 %) : l’acheteur récupère un rendement inférieur à ce qu’il pourrait obtenir seul. À l’inverse, un studio loué au juste prix ou légèrement au-dessus verra sa décote limitée à 5-7 %.

Le deuxième facteur est la durée restante du bail. Un bail signé il y a deux ans et demi, qui expire dans six mois, sera vendu presque au prix marché parce que l’acquéreur peut envisager de donner congé rapidement. Un bail en cours depuis six mois avec un locataire installé, plus incertain, entraîne une décote maximale.

Le troisième facteur est le type de bail. Un logement en bail meublé se revend mieux occupé qu’un bail vide, parce que l’acheteur récupère un dispositif LMNP prêt à l’emploi avec fiscalité avantageuse. À Tours, où le marché de la location meublée étudiante et jeune actif est dynamique, ce type de bien conserve mieux sa valeur en vente occupée.

Fiscalité de la plus-value : identique occupé ou vide

Bonne nouvelle : la fiscalité de la plus-value ne change pas selon que vous vendez occupé ou libre. Le régime applicable reste celui des plus-values immobilières des particuliers, avec un taux global de 36,2 % (19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux) pour un bien qui n’est pas votre résidence principale.

Vous bénéficiez d’un abattement pour durée de détention qui aboutit à une exonération totale d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Si votre bien tourangeau a été acquis en 2010 pour 120 000 € et se revend aujourd’hui 210 000 €, la plus-value brute est de 90 000 €, mais l’abattement de 60 % environ (16 ans de détention) ramène la base imposable à environ 36 000 €, soit une taxation effective autour de 12 000 €.

Il existe deux cas d’exonération totale à connaître. Si vous cédez votre bien à un organisme de logement social ou à un acquéreur qui s’engage à le transformer en logement social, l’impôt sur la plus-value est supprimé. Si vous réinvestissez le fruit de la vente dans l’achat de votre résidence principale, dans les 24 mois et à condition de ne pas être propriétaire de votre résidence principale au moment de la vente, la plus-value est également exonérée. Pour un calcul précis, nous recommandons de vous appuyer sur le simulateur officiel de l’administration fiscale ou de solliciter votre notaire.

Quel profil d’acheteur pour un bien loué à Tours ?

Un bien vendu occupé n’intéresse pas les mêmes acheteurs qu’un bien libre. Vous excluez de fait toutes les familles cherchant leur résidence principale et vous ciblez un profil bien précis : l’investisseur locatif. À Tours, ce marché existe et il est actif, notamment sur les petites surfaces situées près des facultés (Tanneurs, quartier Grammont) ou dans les zones prisées par les jeunes actifs (Prébendes, Velpeau).

Nous distinguons trois profils dominants d’investisseurs sur notre secteur. Les primo-investisseurs, souvent des cadres tourangeaux entre 35 et 50 ans, cherchent un premier bien locatif clé en main pour se constituer un patrimoine. Ils privilégient les studios et T2 à Blanqui, Prébendes ou Vieux-Tours, avec un budget entre 100 000 et 180 000 €. Un bien loué avec bail en place les rassure : le rendement est mesurable dès la signature.

Les investisseurs patrimoniaux plus expérimentés, souvent parisiens ou francophones expatriés, achètent à distance et apprécient particulièrement le bail meublé LMNP en place. Enfin, quelques marchands de biens ciblent les biens loués avec un bail proche de son échéance pour libérer et revendre, mais leur offre est mécaniquement plus basse.

Cas concret : vente d’un T2 loué à Blanqui

Prenons un exemple concret tiré d’un dossier récent. Un propriétaire nous confie la vente d’un T2 de 42 m² situé rue de la Fuye, quartier Blanqui, loué depuis trois ans en bail meublé à un jeune actif pour 560 € charges comprises (soit environ 520 € hors charges). L’estimation en libre du bien serait de 165 000 €, correspondant au prix de marché constaté à Tours sur ce secteur (autour de 3 900 € du m²). Pour situer le loyer en place, notre synthèse des loyers à Tours par quartier reste un point de repère utile.

Deux scénarios s’offrent au vendeur. En vente occupée immédiate, la décote appliquée est d’environ 8 %, ramenant le prix à 152 000 €. Le vendeur perd 13 000 € sur le prix, mais encaisse ses loyers jusqu’à la signature (soit trois mois de délais moyens à Tours, environ 1 500 € net) et évite toute vacance locative. Résultat net : environ 153 500 €.

Deuxième scénario : donner congé pour vendre à l’échéance du bail meublé. Le préavis de 3 mois est notifié en septembre 2026 pour une fin de bail en décembre. L’appartement est ensuite vidé, remis à neuf (2 500 € de rafraîchissement), remis en vente à 165 000 €, signature au printemps 2027. Entre le préavis et la signature, comptez 5 à 6 mois de vacance, soit 2 800 € de loyers perdus, plus les frais de rafraîchissement. Résultat net : environ 159 700 €.

L’écart entre les deux stratégies est finalement modéré (environ 6 200 €), mais s’accompagne d’un décalage de 6 mois. Vendre occupé accélère la vente et sécurise la trésorerie ; vendre libre optimise le prix mais assume la vacance. C’est le calendrier personnel du vendeur qui tranche le plus souvent.

Notre conseil : quand privilégier chaque option ?

En tant qu’agence implantée à Tours depuis plusieurs années, notre avis se forge cas par cas, mais quelques règles se dégagent. Vendre occupé est judicieux quand vous avez besoin de liquidités rapidement, quand le loyer en place est proche du prix de marché, quand le bail est meublé (décote plus faible) ou quand le bien est de petite surface éligible LMNP. Cette option évite la vacance et sécurise le compromis.

Donner congé pour vendre s’impose quand votre bien intéressera surtout une clientèle de résidence principale (maisons familiales à Saint-Symphorien, appartements haussmanniens des Prébendes, T3-T4 en centre), quand le loyer en place est significativement sous-évalué ou quand vous disposez de trésorerie pour absorber 6 à 12 mois sans loyers. Prenez alors le temps de réaliser les travaux stratégiques qui améliorent la vente à Tours une fois le locataire parti.

Dans les deux cas, l’estimation initiale est déterminante. Nous croisons systématiquement le prix libre théorique et le prix occupé pour vous présenter les deux hypothèses chiffrées, avec un calendrier réaliste. Notre expérience du marché tourangeau, quartier par quartier, permet d’ajuster la décote au plus juste, ni trop généreuse pour l’acheteur, ni pénalisante pour vous.

Foire aux questions

Puis-je vendre mon bien loué à Tours sans prévenir mon locataire ?

Oui, si vous vendez le bien occupé (avec transmission du bail à l’acheteur), aucune notification préalable n’est légalement requise. En revanche, entretenir de bonnes relations facilite les visites et la remise des documents nécessaires au notaire. Si vous choisissez de donner congé pour vendre, la notification par LRAR ou huissier devient obligatoire, dans le respect des délais de préavis.

Le locataire peut-il refuser les visites ?

Le locataire ne peut pas s’opposer aux visites, mais il en fixe les horaires. La loi prévoit un plafond de deux heures par jour ouvrable, hors dimanches et jours fériés. En pratique, un accord amiable sur des créneaux fixes (par exemple deux soirs par semaine) fonctionne mieux qu’une confrontation. Un locataire hostile peut ralentir la vente en refusant les visites en soirée ou le week-end.

Combien de temps faut-il pour vendre un bien loué à Tours ?

Pour une vente occupée, comptez 2 à 4 mois entre la mise en vente et la signature de l’acte authentique, un délai comparable à celui d’un bien libre. Pour une vente avec congé préalable, comptez le préavis (3 ou 6 mois selon le bail) plus 3 mois de vente et 3 mois d’acte, soit 9 à 12 mois au total. Cette différence de calendrier est déterminante dans le choix de la stratégie.

Le locataire est-il prioritaire pour acheter le bien ?

Uniquement dans un cas précis : si vous donnez congé pour vendre un logement loué vide, le locataire dispose d’un droit de préemption pendant les deux premiers mois du préavis. Il peut acheter au prix et aux conditions que vous fixez. Ce droit ne s’applique pas si vous vendez le bien occupé sans donner congé, ni pour les baux meublés. À Tours, environ un locataire sur dix exerce ce droit de préemption sur les logements vides.

Puis-je augmenter le loyer avant de vendre pour limiter la décote ?

La révision annuelle du loyer suit l’indice IRL et se fait à la date anniversaire du bail, avec un plafond légal. Vous ne pouvez pas décider d’un rattrapage brutal pour aligner le loyer sur le marché en vue de la vente : cela nécessite un accord express du locataire par avenant, qu’il n’a aucune raison d’accepter. Pour anticiper une vente future, appliquer chaque année la révision IRL suffit.

Un mandat exclusif est-il préférable pour vendre un bien loué à Tours ?

Nous constatons que le mandat exclusif fonctionne mieux pour un bien loué. Le marché des investisseurs locatifs est plus étroit : concentrer les efforts d’une seule agence qui connaît ce fichier acheteur donne de meilleurs résultats qu’un mandat simple diffusé partout, qui banalise le bien.

Faut-il refaire un DPE pour vendre un bien loué ?

Le DPE est obligatoire pour toute mise en vente. Si celui réalisé au moment de la mise en location a moins de 10 ans (et qu’il est postérieur à la réforme de juillet 2021), il reste valable. Attention : depuis 2025, les biens classés G ne peuvent plus être loués, ce qui n’empêche pas leur vente mais informe l’acheteur sur les travaux à prévoir. Un DPE défavorable justifie de préférer une vente occupée pour éviter de faire les travaux vous-même.

Le nouveau propriétaire peut-il donner congé au locataire pour reprendre le bien ?

Oui, mais avec un délai spécifique. Pour reprise personnelle, le congé ne prend effet qu’à la fin du bail en cours et au minimum 2 ans après la signature de l’acte authentique. Pour revendre à son tour, le nouveau propriétaire doit attendre la première reconduction du bail après l’achat si l’échéance est proche. C’est un point que nous rappelons systématiquement aux investisseurs qui achètent occupé.