Achat sur plan à Tours : notre guide VEFA complet pour 2026

Neuf

En bref : l’achat sur plan, aussi appelé VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), consiste à acquérir un logement neuf avant sa construction, auprès d’un promoteur. À Tours, cette formule concerne aujourd’hui des programmes situés principalement sur Monconseil, les Deux-Lions, Rives du Cher et Saint-Pierre-des-Corps. Les paiements sont échelonnés en 4 étapes (35 %, 70 %, 95 %, 5 % à la livraison), le logement bénéficie des garanties du neuf (achèvement, parfait achèvement, biennale, décennale, dommages-ouvrage). Les frais de notaire tombent autour de 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien. En contrepartie, l’acquéreur accepte un délai de livraison (en général 18 à 30 mois) et doit choisir son promoteur avec soin. Nous détaillons ci-dessous chaque étape, les points de vigilance tourangeaux et les cas où la VEFA reste préférable à l’ancien.

Qu’est-ce que l’achat sur plan ou VEFA ?

L’achat sur plan et la VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) désignent la même opération : vous achetez un logement neuf qui n’est pas encore construit ou l’est en partie seulement. Le vendeur est un promoteur immobilier, le bien peut être un appartement en résidence collective ou une maison en lotissement. Vous devenez propriétaire au fil de l’avancement du chantier.

Cette formule est très encadrée par la loi : elle appartient à ce que les professionnels appellent le « secteur protégé » du Code de la construction et de l’habitation. Concrètement, cela signifie que l’acheteur bénéficie de garanties financières solides, que l’échéancier de paiement est strictement plafonné et qu’un délai de rétractation est imposé après la signature du contrat de réservation. Nous verrons plus loin pourquoi ce cadre juridique rassure autant nos clients.

À Tours, la VEFA concerne aujourd’hui l’essentiel des programmes neufs : extensions de l’écoquartier Monconseil, nouveaux îlots sur le secteur des Deux-Lions, résidences aux Rives du Cher ou encore programmes récents à Saint-Pierre-des-Corps. En tant qu’agence implantée à Tours, nous suivons régulièrement ces projets et accompagnons des acheteurs qui hésitent entre un appartement ancien dans les Prébendes et un T3 neuf en VEFA à cinq minutes du tramway.

Comment se déroule un achat sur plan à Tours en 2026 ?

Du premier rendez-vous commercial à la remise des clés, un achat en VEFA suit toujours la même colonne vertébrale. Côté pratique, voici comment nous le résumons à nos clients.

Étape 1 : la sélection du programme neuf

L’acquéreur choisit un programme parmi ceux proposés par les promoteurs présents sur Tours. À ce stade, les documents remis (plans, notice descriptive, dossier commercial) sont la seule base concrète : le logement n’existe pas encore. Nous conseillons toujours de visiter l’emplacement physique du futur chantier, de regarder les transports (lignes de tramway, bus Fil Bleu, voies cyclables) et d’étudier le Plan Local d’Urbanisme en mairie pour vérifier ce qui peut sortir de terre autour du programme dans les cinq prochaines années.

Étape 2 : le contrat de réservation

Ce premier contrat, aussi appelé « contrat préliminaire », formalise votre choix. Il doit comporter la surface habitable, le nombre de pièces, la nature des matériaux, la situation du logement dans l’immeuble, le prix prévisionnel et le délai de livraison. Il est en général accompagné d’un dépôt de garantie plafonné par la loi : 5 % du prix si la livraison est prévue dans un délai inférieur à un an, 2 % si elle est prévue entre un et deux ans, zéro au-delà. Ce dépôt est bloqué sur un compte séquestre, pas versé au promoteur.

Étape 3 : le délai de rétractation de 10 jours

Après la signature du contrat de réservation, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Pendant cette fenêtre, il peut renoncer sans justification ni pénalité et récupérer intégralement son dépôt de garantie. Nous insistons toujours sur ce point : c’est la seule période où l’on peut encore reculer sans coût.

Étape 4 : l’offre de prêt et la signature chez le notaire

Entre le contrat de réservation et l’acte authentique, l’acheteur dispose généralement de 2 à 4 mois pour obtenir son financement. Une clause suspensive protège l’acquéreur en cas de refus de prêt. L’acte définitif est signé chez le notaire, souvent sur Tours ou dans l’agglomération. C’est à ce moment que le logement devient juridiquement à vous… même s’il n’existe pas encore physiquement.

Étape 5 : le suivi de chantier

Les travaux durent en moyenne 18 à 30 mois sur les programmes tourangeaux. Le promoteur adresse des appels de fonds à chaque étape clé (voir ci-dessous l’échéancier). L’acheteur peut parfois visiter le chantier à certains jalons (hors d’eau, cloisons, finitions) : nous recommandons de le faire au moins une fois pour anticiper d’éventuelles réserves.

Étape 6 : la livraison et la remise des clés

À l’achèvement, le promoteur convoque l’acheteur pour la livraison. On vérifie la conformité du logement par rapport au contrat et à la notice descriptive, on relève les éventuelles réserves (défauts, finitions manquantes, non-conformités) sur un procès-verbal. Le solde de 5 % est versé (ou consigné chez un tiers si les réserves sont significatives). C’est seulement à ce moment que vous recevez les clés et que l’on vous remet officiellement votre bien.

L’échéancier de paiement en VEFA : les 4 étapes

C’est l’un des grands avantages de la VEFA : vous ne payez pas tout en une fois. L’échéancier est strictement encadré par la loi et aucun promoteur ne peut vous demander plus que ces plafonds à chaque étape.

Étape du chantier	Pourcentage cumulé maximum	Montant appelé sur un bien à 280 000 €
Signature du contrat de réservation (dépôt séquestre)	5 %	14 000 €
Achèvement des fondations	35 %	98 000 € (dépôt inclus)
Mise hors d’eau (toiture posée)	70 %	196 000 €
Achèvement de l’immeuble (hors finitions privatives)	95 %	266 000 €
Remise des clés (levée des réserves)	100 %	280 000 €

À savoir : les intérêts intercalaires du prêt immobilier ne sont dus que sur les sommes réellement débloquées. Sur un chantier de 24 mois, cela représente une charge non négligeable, souvent oubliée dans le budget initial. Nous conseillons toujours de la chiffrer avec le courtier dès le départ.

En pratique, sur Tours, les prix moyens observés en VEFA en 2026 s’établissent autour de 4 500 à 5 200 €/m² pour un appartement neuf en centre-ville ou sur un secteur recherché (Deux-Lions, Prébendes élargies, abords du tramway), puis autour de 3 800 à 4 500 €/m² sur des programmes plus périphériques (Saint-Pierre-des-Corps, nord de la Loire). À comparer avec l’ancien, qui se négocie plutôt entre 2 500 et 4 200 €/m² selon les quartiers tourangeaux.

Les garanties qui protègent l’acheteur en VEFA

C’est ici que la VEFA se distingue nettement d’un achat classique dans l’ancien. L’acquéreur bénéficie d’un faisceau de garanties, légales et obligatoires, qui le couvrent avant, pendant et après la livraison.

La garantie financière d’achèvement (GFA)

C’est la pierre angulaire du dispositif. Avant même d’ouvrir le chantier, le promoteur doit souscrire une garantie auprès d’une banque ou d’un établissement financier qui s’engage à faire achever le logement si le promoteur fait défaut. En cas de faillite du constructeur, c’est la banque garante qui prend le relais pour mener la construction à son terme. L’acheteur ne reste jamais avec un chantier abandonné sur les bras.

La garantie de parfait achèvement

Pendant les 12 mois qui suivent la réception, le promoteur doit réparer gratuitement tous les désordres signalés : défauts de peinture, carrelage mal posé, portes mal ajustées, etc. Il suffit de les notifier par lettre recommandée.

La garantie biennale (bon fonctionnement)

Pendant 2 ans à compter de la réception, elle couvre les équipements dissociables du bâti : volets roulants, radiateurs, robinetterie, chaudière, VMC, interphone… Si l’un d’eux tombe en panne et que vous n’y êtes pour rien, le promoteur doit intervenir.

La garantie décennale

Pendant 10 ans, elle couvre les désordres qui touchent à la solidité de l’ouvrage ou qui rendent le logement impropre à sa destination : infiltrations majeures, fissures structurelles, défauts d’étanchéité, affaissement, etc. C’est la garantie la plus solide. Elle se transmet au propriétaire suivant si vous revendez.

L’assurance dommages-ouvrage

Souscrite par le promoteur avant le début des travaux, cette assurance permet à l’acheteur d’être indemnisé rapidement en cas de sinistre relevant de la décennale, sans attendre un jugement sur la responsabilité. Elle se transmet elle aussi en cas de revente du logement pendant les 10 ans.

Les avantages concrets de l’achat sur plan à Tours

Au-delà du confort du neuf (isolation, acoustique, performance énergétique), la VEFA a plusieurs atouts tangibles sur le marché tourangeau.

Des frais de notaire réduits. Pour un logement neuf, les frais de notaire s’établissent autour de 2 à 3 % du prix d’achat, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Sur un bien à 280 000 €, l’économie dépasse 13 000 € , de quoi financer une cuisine équipée ou le mobilier d’un deux-pièces.

Une personnalisation possible via les TMA. Les Travaux Modificatifs Acquéreur permettent, à certains stades du chantier, de déplacer des cloisons, changer le carrelage, modifier l’implantation des prises électriques ou upgrader la cuisine. Les délais sont stricts : passé la mise hors d’eau, les TMA ne sont plus possibles.

Des performances énergétiques au-dessus du marché local. Les logements neufs livrés en 2026 à Tours répondent à la RE2020. En pratique, cela se traduit par un DPE classe A ou B, des charges de chauffage très inférieures à l’ancien tourangeau (souvent classé D à F dans les immeubles anciens du Vieux-Tours ou de Blanqui). On évite aussi des travaux énergétiques à prévoir pendant au moins quinze ans.

Un accès aux dispositifs du neuf. Le PTZ (prêt à taux zéro) est applicable sur l’achat d’une résidence principale neuve. En investissement locatif, la loi Pinel reste accessible sur certains programmes récents, sous conditions de plafonds de loyer et de ressources des locataires.

Un bien sans travaux pour 15 à 20 ans. C’est l’argument le plus concret au quotidien : vous emménagez dans un logement livré clé en main, avec garanties. Pas de de ravalement de façade à voter en assemblée, pas de toiture à refaire, pas de chaudière vieillissante à remplacer.

Les pièges à éviter : notre check-list d’agent tourangeau

En tant qu’agence implantée à Tours, nous voyons régulièrement les mêmes erreurs chez les acquéreurs qui se lancent seuls en VEFA. Voici ce que nous vérifions systématiquement avec eux avant signature.

Le sérieux du promoteur. Nous conseillons de regarder les programmes déjà livrés par le promoteur dans la région, idéalement sur Tours, Blois ou Orléans. Visiter une résidence livrée depuis trois à cinq ans donne une idée très concrète de la qualité des matériaux, du vieillissement et des éventuels problèmes d’entretien.

Le détail de la notice descriptive. La notice annexée au contrat est le document contractuel qui engage le promoteur. Attention aux mentions floues du type « équivalent ou supérieur » sans précision de marque ou de référence. Nous recommandons de demander par écrit toutes les clarifications nécessaires avant signature.

Le délai de livraison et les pénalités de retard. Les retards sont fréquents sur les chantiers VEFA (plusieurs mois en moyenne nationale). Le contrat doit prévoir des pénalités de retard pour l’acheteur. Vérifier la formulation : « en cas de retard imputable au vendeur » est protecteur, « sauf cas fortuit » peut vider la clause de sa substance.

Le règlement de copropriété et le montant des charges. Sur les grandes résidences récentes de Tours (programmes avec ascenseur, parking souterrain, espaces verts), les charges de copropriété peuvent dépasser 40 €/m²/an. À budgétiser dès le départ, pas en se focalisant uniquement sur la mensualité du prêt.

L’environnement futur du programme. Un lot de terrain voisin encore libre peut devenir n’importe quoi dans cinq ans. Nous consultons systématiquement le PLU de Tours Métropole pour vérifier la constructibilité des parcelles alentour, les emplacements réservés (voiries, équipements publics) et les projets déclarés.

La localisation précise dans l’immeuble. Un T3 côté cour n’a pas la même valeur ni le même confort qu’un T3 côté rue. L’orientation (sud, est, nord) et l’étage conditionnent fortement la revente future. À Tours, un appartement neuf exposé plein sud en étage élevé se revend 10 à 15 % plus cher qu’un équivalent au nord et au premier niveau.

À surveiller : méfiez-vous des promoteurs qui proposent des remises commerciales inhabituellement élevées en fin de commercialisation (−8 % à −15 %). Cela traduit souvent une rotation difficile des lots. Elle peut masquer un retard de chantier ou un emplacement moins valorisé qu’annoncé.

VEFA ou ancien à Tours : notre conseil selon votre profil

Dans notre quotidien d’agence, la question « neuf en VEFA ou ancien ? » revient à chaque projet d’achat. Il n’y a pas de bonne réponse universelle : tout dépend de ce que l’on cherche. Voici notre lecture pour trois profils que l’on rencontre souvent à Tours.

Primo-accédant avec apport modéré. La VEFA est souvent intéressante : frais de notaire réduits, étalement du financement, éligibilité au PTZ et un logement livré sans travaux. L’inconvénient est le délai : 18 à 30 mois pendant lesquels il faut souvent continuer à payer un loyer en parallèle de la mobilisation progressive du prêt.

Famille qui veut emménager vite. L’ancien reste plus adapté : disponibilité immédiate, choix large sur les quartiers historiques (Prébendes, Vieux-Tours, Jean Jaurès, Velpeau), avec en prime la possibilité d’avoir un bien avec du caractère. L’arbitrage se fait souvent sur les économies d’énergie à long terme contre la disponibilité immédiate.

Investisseur locatif. Le neuf en VEFA offre une fiscalité attractive (Pinel sur certains programmes, LMNP, amortissement) et un confort de gestion : pas de travaux à anticiper pendant quinze ans, locataires plus solvables sur du neuf énergétiquement performant, charges locatives contenues. Les rendements bruts sont en revanche plus faibles que dans l’ancien tourangeau : 3,5 à 4,5 % en VEFA à Tours contre 4,5 à 6 % sur de l’ancien à rénover dans certains secteurs.

Notre conseil : ne jamais trancher sur le seul critère du prix au m². Un bien en VEFA à 4 800 €/m² et un bien ancien à 3 400 €/m² peuvent avoir des coûts complets (frais de notaire, travaux à prévoir, DPE, charges de copropriété) très différents à l’arrivée. Nous proposons systématiquement un comparatif chiffré complet lors du premier rendez-vous.

FAQ : vos questions sur l’achat sur plan à Tours

Peut-on annuler un achat sur plan après la signature du contrat de réservation ?

Oui, pendant les 10 jours calendaires qui suivent la signature du contrat de réservation. Au-delà, l’annulation n’est possible qu’en cas de non-obtention du prêt (clause suspensive), si le prix définitif dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel, si la consistance ou la qualité du logement est modifiée de manière substantielle, enfin en cas de retard de livraison supérieur à un délai contractuel. Le dépôt de garantie est alors restitué.

Quel est le délai moyen entre la signature du contrat et la remise des clés à Tours ?

En moyenne, entre 20 et 30 mois sur les programmes récents du secteur de Tours. Les délais varient selon la taille du programme (une petite résidence de 15 logements se livre plus vite qu’un ensemble de 120 lots), les contraintes techniques du terrain et la météo pendant les phases gros œuvre. Les contrats affichent un délai contractuel. Prévoyez une marge de 3 à 6 mois dans votre planification personnelle.

Peut-on financer un achat en VEFA avec un PTZ ?

Oui, le PTZ (prêt à taux zéro) est accessible pour les primo-accédants qui achètent un logement neuf en VEFA, sous conditions de ressources et dans la limite d’un plafond qui dépend de la zone géographique. Tours est classée en zone B1, ce qui permet un PTZ pouvant atteindre jusqu’à 40 % du prix d’achat pour une résidence principale. Le PTZ se cumule avec un prêt immobilier classique.

Que se passe-t-il si le promoteur fait faillite pendant le chantier ?

C’est précisément à ce risque que répond la garantie financière d’achèvement (GFA). La banque ou l’organisme garant prend le relais pour faire terminer la construction. L’acheteur ne perd pas les sommes déjà versées et récupère son logement, même avec retard. La GFA doit obligatoirement être souscrite avant le début des travaux : c’est l’un des points à vérifier avant de signer l’acte définitif chez le notaire.

Les prix en VEFA sont-ils négociables à Tours ?

Oui, dans certaines conditions. En début de commercialisation, les prix sont généralement fixes. En revanche, dans les derniers lots d’un programme ou lorsqu’un promoteur veut boucler sa commercialisation avant une étape financière, une marge de négociation de 2 à 5 % est fréquente, parfois accompagnée d’options offertes (cuisine, parking supplémentaire, cave). Nous intervenons régulièrement pour nos clients sur ce type d’arbitrage, en comparant plusieurs programmes concurrents du secteur.

Faut-il visiter le chantier avant la livraison ?

Oui, nous le conseillons fortement. Les visites intermédiaires (dalle, hors d’eau, cloisons posées) permettent de vérifier la bonne tenue du planning, de voir le logement se construire et d’anticiper d’éventuelles réserves pour la livraison. Elles doivent être demandées officiellement au promoteur et se font sous conditions de sécurité, en présence d’un représentant du chantier.

Que faire si le logement livré ne correspond pas à ce qui était promis ?

Vous disposez de deux leviers. D’abord, le procès-verbal de livraison permet de consigner toutes les réserves (défauts visibles, non-conformités par rapport au contrat et à la notice descriptive). Ensuite, vous avez un délai d’un mois après la livraison pour signaler par lettre recommandée des défauts qui n’auraient pas été constatés lors de la remise des clés. Pour les désordres plus graves (structure, étanchéité), les garanties biennale et décennale prennent le relais pendant 2 et 10 ans.

Vous envisagez un achat sur plan à Tours ou dans l’agglomération et vous souhaitez un avis d’expert sur un programme en particulier ? Notre connaissance du terrain tourangeau nous permet d’évaluer rapidement la qualité d’un emplacement, la pertinence d’un promoteur et la cohérence du prix par rapport au marché local. N’hésitez pas à nous solliciter pour un rendez-vous conseil avant toute signature.