Déficit foncier à Tours en 2026 : règles, plafonds et travaux déductibles

Investissement immobilier

Vous louez un bien ancien à Tours, vous avez engagé des travaux cette année et vous vous demandez comment récupérer une partie du chèque sur votre impôt. Le mécanisme du déficit foncier permet justement de déduire les dépenses supportées sur un bien locatif de vos revenus, voire de votre impôt global dans la limite de 10 700 € par an. Un levier précieux pour les bailleurs tourangeaux qui rénovent les immeubles anciens du Vieux-Tours, des Prébendes ou de Blanqui.

En bref : Au régime réel, le déficit foncier s’impute sur votre revenu global à hauteur de 10 700 €/an, le solde étant reportable 10 ans sur vos revenus fonciers. Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles ; la construction, la reconstruction et l’agrandissement ne le sont pas. À Tours, ce dispositif cible surtout les bailleurs qui achètent dans l’ancien pour rénover.

Déficit foncier à Tours : définition et principe

Le déficit foncier naît quand les charges d’un bien locatif dépassent les loyers encaissés sur l’année. Autrement dit, lorsque votre appartement du quartier Blanqui vous rapporte 7 800 € de loyers mais que vous avez engagé 15 000 € de travaux et payé 2 500 € d’intérêts, la différence négative constitue votre déficit foncier de l’année.

Ce dispositif ne concerne que la location nue à usage d’habitation, imposée au régime réel. Les bailleurs au régime micro-foncier bénéficient déjà d’un abattement forfaitaire de 30 % sur leurs loyers ; ils n’ont en revanche aucune possibilité de créer un déficit. Pour profiter du mécanisme, il faut donc opter pour le régime réel, ce qui devient automatique dès que vos loyers bruts dépassent 15 000 € par an.

En tant qu’agence implantée à Tours, nous rencontrons chaque semaine des propriétaires qui ignorent qu’une rénovation planifiée en fin d’année leur ouvre une économie d’impôt immédiate. Le déficit foncier reste l’un des rares leviers fiscaux non plafonnés par les niches fiscales : il ne compte pas dans le fameux plafonnement de 10 000 €.

Pour quels biens à Tours le déficit foncier est-il pertinent ?

Tous les biens locatifs ne se prêtent pas au déficit foncier. Il est surtout intéressant quand les charges sont élevées, donc typiquement sur un bien ancien à rénover. À Tours, cela correspond à plusieurs profils de biens que nous rencontrons régulièrement.

Les immeubles de pierre du Vieux-Tours affichent souvent des diagnostics E ou F : chauffage obsolète, menuiseries d’origine, isolation absente. Un deux-pièces de 45 m² acheté 150 000 € peut nécessiter 25 000 à 40 000 € de travaux pour atteindre une classe D. Pour un bailleur imposé à la tranche marginale de 30 %, cette rénovation génère un déficit foncier qui réduit son impôt de plusieurs milliers d’euros.

Les appartements haussmanniens des Prébendes et les immeubles années 1920 autour de la place Blanqui tombent dans la même catégorie. Les tantièmes de copropriété pour ravalement de façade ou réfection de toiture sont également des charges déductibles qui alimentent le déficit. Si vous hésitez entre plusieurs quartiers avant d’investir, notre analyse des prix immobiliers à Tours quartier par quartier vous donne un repère chiffré pour calibrer votre budget travaux.

À l’inverse, un bien neuf livré en VEFA, un studio en LMNP meublé ou un immeuble sans travaux à prévoir ne sont pas des cibles pour le déficit foncier. Pour le meublé, c’est la mécanique de l’amortissement qui prend le relais : nous l’expliquons dans notre guide sur le LMNP à Tours.

Quelles charges sont déductibles de vos revenus fonciers ?

La liste des charges déductibles est fixée par l’article 31 du Code général des impôts. Elle recouvre à la fois les travaux et les autres frais supportés par le propriétaire bailleur.

Les travaux déductibles

Trois catégories de travaux ouvrent droit à déduction. Les travaux d’entretien et de réparation permettent de maintenir le bien en état, sans en modifier la structure : remplacement d’une chaudière à l’identique, réfection d’une toiture, ravalement de façade, remise en peinture. Les travaux d’amélioration apportent un équipement nouveau sans toucher au gros œuvre : installation d’un ascenseur, création d’une salle de bain, pose d’une isolation thermique, pose d’un chauffage central. Les travaux de rénovation énergétique entrent dans cette catégorie, à condition de ne pas s’accompagner d’une extension.

Les quote-parts de travaux votés en assemblée générale de copropriété sont également déductibles pour la fraction concernant les parties communes. C’est un point souvent oublié par les bailleurs tourangeaux qui détiennent un lot dans un immeuble ancien avec des gros chantiers prévus.

Les travaux exclus

La construction, la reconstruction et l’agrandissement sont expressément exclus du déficit foncier. Si vous aménagez vos combles pour créer 20 m² habitables supplémentaires, cette dépense ne sera pas déductible. Même règle pour la surélévation d’un étage ou l’extension au sol.

La frontière peut être subtile : refaire une salle de bain existante est déductible, créer une salle de bain dans un volume qui n’en comportait pas peut être requalifié en amélioration (déductible) ou en construction (non déductible) selon l’ampleur des travaux de maçonnerie. Nous vous conseillons de documenter précisément vos factures et, pour les projets lourds, de solliciter l’avis d’un expert-comptable avant de lancer les travaux.

Les autres charges déductibles

Au-delà des travaux, de nombreuses dépenses courantes réduisent vos revenus fonciers. On y trouve la taxe foncière (hors part ordures ménagères récupérable sur le locataire), les primes d’assurance propriétaire non occupant et assurance loyers impayés, les honoraires de gestion locative, les frais de syndic, les intérêts d’emprunt et frais de dossier bancaire, les charges de copropriété non récupérables, ainsi que l’éventuelle indemnité d’éviction d’un locataire.

Comment le déficit s’impute-t-il sur votre revenu ?

L’imputation du déficit foncier obéit à un ordre strict, défini par l’article 156 du CGI. Elle se fait en deux temps.

Le déficit s’impute d’abord sur vos autres revenus fonciers positifs de l’année. Si vous détenez plusieurs biens locatifs à Tours, le déficit généré par votre immeuble en travaux absorbe en priorité les loyers des biens qui dégagent un bénéfice. Si après ce premier calcul il reste un déficit, celui-ci s’impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.

Le plafond de 10 700 € sur le revenu global

Ce plafond est le chiffre clé du dispositif. Il correspond à la fraction du déficit que vous pouvez déduire de l’ensemble de vos revenus : salaires, pensions, bénéfices non commerciaux. L’économie d’impôt réelle dépend de votre tranche marginale d’imposition. Pour un bailleur à 30 % de TMI, 10 700 € de déficit imputés sur le revenu global représentent une économie d’impôt d’environ 3 200 €, à laquelle s’ajoute l’absence de prélèvements sociaux de 17,2 % sur la part de revenus fonciers effacée.

Pour les logements anciens relevant du dispositif dit « Périssol », le plafond est porté à 15 300 €. Ce cas reste marginal et concerne un parc immobilier très restreint.

Le cas particulier des intérêts d’emprunt

Les intérêts d’emprunt obéissent à une règle plus stricte. Ils ne peuvent s’imputer que sur vos revenus fonciers, jamais sur le revenu global. Autrement dit, un déficit composé exclusivement d’intérêts d’emprunt n’allégera pas votre impôt sur les salaires : il attendra des loyers positifs à venir.

Cette distinction a une conséquence pratique importante pour les investisseurs à Tours qui financent leur achat à crédit. Si vous achetez un bien locatif à 180 000 € avec peu de travaux et beaucoup d’intérêts, votre déficit sera surtout « inter-foncier » et ne jouera pas sur votre impôt. À l’inverse, un bail à rénovation lourde dégagera un déficit majoritairement imputable sur le revenu global.

Le report sur 10 ans : comment ça fonctionne ?

Rien ne se perd dans le déficit foncier. Au-delà du plafond annuel de 10 700 €, le solde est reportable pendant 10 années sur vos revenus fonciers futurs. Un bailleur tourangeau qui engage 60 000 € de travaux en 2026 peut ainsi étaler l’effet fiscal sur une décennie.

Prenons un cas concret. Un propriétaire perçoit 9 000 € de loyers nets de charges courantes et engage 45 000 € de travaux de rénovation énergétique. Son déficit de l’année atteint 36 000 €. Il impute 10 700 € sur son revenu global ; les 25 300 € restants seront déduits automatiquement de ses revenus fonciers des 10 années suivantes, jusqu’à épuisement. Attention : si vous arrêtez toute location nue avant la fin de cette période, le solde non utilisé est définitivement perdu.

Pour conserver le bénéfice de l’imputation sur le revenu global, le logement doit rester loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation. Un passage en meublé, une vente ou une reprise pour habitation personnelle avant ce terme entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal.

Déficit foncier et rénovation énergétique à Tours

La rénovation énergétique est devenue un enjeu central à Tours, où une part significative du parc ancien reste classée E, F ou G. Les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis 2025, les F suivront en 2028. Dans ce contexte, le déficit foncier devient un allié stratégique pour les bailleurs qui doivent rénover sous peine de voir leur bien devenir impropre à la location.

Les travaux éligibles au déficit foncier recouvrent largement ceux qui améliorent le DPE : isolation des combles et des murs, remplacement des menuiseries, installation d’une pompe à chaleur, ventilation double flux. Les subventions perçues (MaPrimeRénov’, CEE) sont déduites du montant des travaux pris en compte ; la part restant à votre charge reste intégralement déductible. Notre dossier sur la rénovation énergétique à Tours détaille les aides mobilisables en complément.

Côté pratique, nous conseillons aux bailleurs tourangeaux de regrouper les gros travaux sur une même année civile pour maximiser l’effet du déficit foncier. Un chantier étalé sur deux exercices génère deux fois un petit déficit ; un chantier concentré sur une seule année dégage un gros déficit qui atteint le plafond de 10 700 € et génère un report utile pour les années suivantes.

Exemple concret dans le quartier des Prébendes

Pour matérialiser le mécanisme, prenons le cas d’un bailleur qui achète un T3 de 65 m² dans un immeuble bourgeois des Prébendes au prix de 215 000 €. Le logement, classé E, nécessite 32 000 € de travaux : isolation des combles, changement de la chaudière pour une pompe à chaleur, remplacement des huisseries, rafraîchissement complet des peintures. Après rénovation, le bien atteint la classe C et se loue 820 €/mois.

Poste	Montant annuel
Loyers encaissés (année de travaux, 6 mois de vacance)	+4 920 €
Taxe foncière	-1 450 €
Intérêts d’emprunt	-5 200 €
Travaux déductibles (hors subventions)	-26 000 €
Assurance PNO + frais de gestion	-980 €
Déficit foncier total	-28 710 €

Dans cet exemple, 10 700 € s’imputent sur le revenu global dès la première année (économie d’environ 3 200 € d’impôt à 30 % de TMI, plus la neutralisation des 17,2 % de prélèvements sociaux). Les 18 010 € restants seront reportés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, soit l’équivalent de deux à trois années de loyers défiscalisés en sortie de chantier.

Comment déclarer son déficit foncier ?

La déclaration se fait en deux étapes au moment de la déclaration de revenus annuelle. Vous remplissez d’abord le formulaire 2044, qui détaille poste par poste vos revenus fonciers et vos charges. Ce document fait apparaître le résultat net de chaque bien, puis le résultat global. Le solde est ensuite reporté sur la déclaration 2042 dans les cases dédiées aux revenus fonciers.

Trois cases sont à connaître : la case 4BA reçoit vos revenus fonciers nets positifs, la case 4BB le déficit imputable sur les revenus fonciers (part intérêts d’emprunt), la case 4BC le déficit imputable sur le revenu global dans la limite des 10 700 €. La case 4BD enregistre les déficits antérieurs encore reportables. Pour vérifier les montants reportés, consultez votre dernier avis d’imposition : l’administration y mentionne le stock de déficit restant à imputer.

Conservez toutes vos factures pendant au moins 10 ans. En cas de contrôle, l’administration peut demander les justificatifs tant que le déficit est reportable. Un dossier bien organisé, avec les devis signés, les factures acquittées et les relevés bancaires, sécurise votre déduction.

Nos conseils d’agence pour optimiser votre déficit foncier à Tours

Notre connaissance du terrain tourangeau nous permet de dégager quelques repères concrets pour les bailleurs qui envisagent une opération en déficit foncier. Côté pratique, nous recommandons de calibrer le budget travaux en fonction de votre tranche marginale d’imposition : un bailleur à 30 % tire un avantage net plus fort qu’un bailleur à 11 %. Pour les contribuables à 41 % ou 45 % de TMI, le levier devient réellement puissant.

À savoir : les biens avec un fort potentiel de déficit foncier à Tours se concentrent dans les quartiers anciens (Vieux-Tours, Prébendes, Blanqui, Velpeau) et à Saint-Pierre-des-Corps. Les secteurs plus récents comme Les Deux Lions ou le quartier des Fontaines offrent peu d’opportunités : les biens y sont déjà rénovés ou récents. Si vous arbitrez entre plusieurs modes d’investissement, notre comparatif SCPI ou investissement locatif à Tours éclaire les différences avec les placements financiers immobiliers.

Enfin, pensez à articuler le déficit foncier avec les autres dispositifs. Il se cumule notamment avec la loi Malraux pour les immeubles en secteur sauvegardé ou avec le régime des monuments historiques pour certains hôtels particuliers du centre-ville. Les régimes Denormandie ou Loc’Avantages peuvent aussi coexister avec le déficit foncier dans certaines configurations : prudence sur l’articulation, un conseil fiscal personnalisé est souvent utile avant de signer.

Questions fréquentes sur le déficit foncier à Tours

Quel montant mettre dans la case 4BE ?

La case 4BE n’existe pas sur la déclaration 2042 pour le déficit foncier : elle concerne les revenus de source étrangère. Les bonnes cases à utiliser sont la 4BA (revenus fonciers nets), 4BB (déficit imputable sur revenus fonciers, part intérêts), 4BC (déficit imputable sur revenu global, plafonné à 10 700 €) et 4BD (déficits antérieurs reportables). Le détail du calcul figure sur le formulaire annexe 2044.

Qu’est-ce que le régime micro-foncier ?

Le régime micro-foncier est le régime fiscal par défaut quand vos loyers bruts restent inférieurs à 15 000 € par an. L’administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers et vous êtes imposé sur les 70 % restants. Ce régime ne permet aucune déduction supplémentaire et aucun déficit foncier. Dès que vos charges réelles dépassent 30 % des loyers, le régime réel devient plus avantageux et vous ouvre l’accès au déficit foncier.

Quels travaux entrent dans le déficit foncier ?

Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles. Cela recouvre le ravalement, la réfection de toiture, le remplacement d’une chaudière, l’isolation thermique, la pose de menuiseries, la création d’une salle de bain dans un volume existant. Sont exclus la construction, la reconstruction, l’agrandissement et l’aménagement créant une surface habitable nouvelle (combles aménagés en pièce supplémentaire, par exemple).

Peut-on cumuler déficit foncier et MaPrimeRénov’ ?

Oui. Les deux dispositifs se cumulent ; en contrepartie, le montant de la subvention MaPrimeRénov’ (ou des CEE) doit être déduit du coût des travaux pris en compte pour le déficit foncier. Si vous recevez 8 000 € de MaPrimeRénov’ sur un chantier d’isolation de 20 000 €, seule la part de 12 000 € restant à votre charge entre dans le calcul du déficit. L’effet reste très favorable pour un bailleur à TMI 30 %.

Le déficit foncier marche-t-il en LMNP ?

Non. Le déficit foncier concerne exclusivement la location nue au régime réel. En location meublée non professionnelle (LMNP), le mécanisme fiscal applicable est l’amortissement comptable des murs et du mobilier, qui obéit à des règles différentes. Vous ne pouvez pas, sur le même bien, cumuler les deux dispositifs : il faut choisir entre louer nu (déficit foncier possible) et louer meublé (amortissement LMNP).

Combien de temps faut-il garder le bien en location pour conserver l’avantage ?

Pour sécuriser la fraction imputée sur le revenu global, le logement doit rester loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation. En clair, un déficit imputé en 2026 vous engage à louer jusqu’à fin 2029. Un passage en meublé, une vente ou une occupation personnelle avant ce terme entraîne la reprise de l’avantage fiscal par l’administration.

Le déficit foncier compte-t-il dans le plafonnement des niches fiscales ?

Non, et c’est l’un de ses atouts majeurs. Le déficit foncier n’est pas une niche fiscale au sens du Code général des impôts : il correspond à une déduction de charges réelles sur un revenu. Il ne compte donc pas dans le plafond global de 10 000 € applicable à la plupart des dispositifs de défiscalisation. Vous pouvez le cumuler avec un Pinel, un Denormandie ou un Censi-Bouvard sans écraser votre enveloppe.

Faut-il un expert-comptable pour déclarer son déficit foncier ?

Pas obligatoirement. Pour un seul bien avec quelques charges, la déclaration 2044 reste accessible à un bailleur rigoureux. En revanche, dès que vous détenez plusieurs biens, que les travaux sont lourds ou que vous combinez plusieurs dispositifs (Malraux, monuments historiques, SCI), l’accompagnement d’un expert-comptable ou d’un notaire spécialisé devient précieux. Le coût (300 à 800 €) est largement couvert par l’économie d’impôt générée.